Společné a společné vlastnictví: jaký je rozdíl, typy společného majetku, jak koupit a prodat byt | Časopis Totdom

Společné jmění manželů se často zaměňuje se sdíleným jměním, ale mezi nimi existují rozdíly. Jejich pochopení je užitečné, aby se předešlo problémům při provádění transakcí s nemovitostmi. Postup pro každý z těchto typů se liší.

V tomto materiálu se budeme zabývat vlastnostmi sdílených a společných forem vlastnictví, řekneme vám, která z nich je pohodlnější a jak uzavírat transakce na základě stávajícího typu.

1. Co mají společného uvažované typy nemovitostí?
2. Co je to společné jmění?
3. Výhody a nevýhody společného typu společného majetku
4. Koupě bytu do společného vlastnictví
5. Dokumenty pro ověření vlastnictví
6. Společné vlastnictví bytu – co to je?
7. Výhody a nevýhody sdíleného vlastnictví
8. Jak zaregistrovat společné vlastnictví bytu a jak se podíly zřizují
9. Koupě podílu na bytě
10. Shrnutí

Co mají společného uvažované typy nemovitostí?

Na první pohled není rozdíl mezi nimi zřejmý, protože je známo, že byt může mít dva nebo více vlastníků – to je stanoveno legislativou Ruské federace. Zároveň vlastníky mohou být jak příbuzní, tak i osoby, které spolu nejsou nijak spřízněny. Tím však podobnosti končí, protože pořadí vlastnictví je již odlišné.

Co je to společné jmění?

Společné vlastnictví je režim, v němž se nemovitost nachází, pokud se tak rozhodli všichni její vlastníci. V tomto případě si vědomě nerozdělují podíly na bydlení a užívají jej společně, dle zásady dobré víry. Tento typ vlastnictví zpravidla zahrnuje bydlení a jiný majetek manželů, kteří se nedohodli na zřízení zvláštního vlastnického řádu. Ten je například zřízen manželskou smlouvou.

Společné jmění (foto: iurisconsult.ru)

Ze zákona vyplývá, že majetek nabytý manžely během manželství se považuje za společný majetek. Patří manželovi i manželce a v případě rozvodu se mezi ně dělí napůl. Toto pravidlo platí i v případech, kdy smlouvu o koupi nemovitosti podepisuje pouze jeden z manželů: druhý si stále ponechává právo na 50 %. Při uzavírání manželské smlouvy je to ta, která upravuje postup při vlastnictví a rozdělení majetku mezi manžely. Může obsahovat jakékoli podmínky, na kterých se manžel a manželka dohodnou. V případě společného vlastnictví má každý z vlastníků, bez ohledu na jejich počet, stejná práva k užívání a nakládání s nemovitostí. Pokud je nemovitost prodána, jednají všichni vlastníci společně, protože ve skutečnosti jsou jednou ze stran dohody. Nikdo nemá oproti ostatním žádné výhody.

Výhody a nevýhody společného typu společného majetku

• všichni vlastníci jsou si navzájem rovni, proto jsou povinnosti týkající se údržby nemovitosti mezi nimi rovnoměrně rozděleny. Například náklady na úhradu bydlení a komunálních služeb jsou mezi vlastníky rovnoměrně rozděleny. Daň z nemovitosti je také rovnoměrně rozdělena, čímž se snižuje zátěž pro rozpočet jednotlivého vlastníka;
• Na nemovitosti, které jsou v daném typu vlastnictví, nelze na základě soudního rozhodnutí uvalit omezení. To znamená, že pokud je s vlastníkem vedeno řízení, ostatní neriskují ztrátu přístupu ke svému majetku;
• Rozdělení daňového odpočtu je možné za různých podmínek, v závislosti na tom, na čem se vlastníci dohodnou.

Z nedostatků vynikají:

• příjmy z pronájmu nemovitostí se dělí rovným dílem mezi všechny vlastníky;
• V případě společného vlastnictví obdrží vlastníci pouze jeden odpovídající dokument. Pokud žijí daleko od sebe, vznikají nepříjemnosti spojené s neustálou přepravou originálních dokladů o vlastnictví;
• Pokud je vlastníkem osoba mladší 18 let, lze jakékoli transakce s nemovitostmi provádět pouze za účasti orgánů opatrovnictví, které musí schválit například prodej bytu.

Koupě bytu do společného vlastnictví

Právo společného vlastnictví v občanském právu v případě společného vlastnictví nebrání prodeji nemovitostí. Příslušné transakce nejsou doprovázeny vysokou mírou rizika. Při jejich uzavírání se však doporučuje obzvláště pečlivě prostudovat dokumenty.

U této formy vlastnictví nemají vlastníci nemovitosti právo ji prodat bez souhlasu ostatních vlastníků. Toto opatření má snížit pravděpodobnost, že se navzájem podvedou.

Prodej společného majetku (foto: artfile.ru)

Je to však také příčina mnoha konfliktních situací, kdy se majitelé nemohou mezi sebou dohodnout na prodeji nemovitosti. Pro kupující nemovitostí je důležité vzít v úvahu, že kvůli konfliktům vždy hrozí narušení transakce.

Vlastníci nemovitosti musí svůj souhlas s transakcí oficiálně zaregistrovat u notáře. Tento požadavek platí i v případě, že nemovitost má pouze dva vlastníky, kteří jsou manželé, a DCT je podepsáno jedním z nich. Transakce bude zaregistrována pouze v případě oficiálního souhlasu manžela/manželky.

Jinak je postup stejný jako u standardního nákupu a prodeje. Kupujícím se doporučuje, aby si předem zjistili formu vlastnictví nemovitosti, a to i v případě, že se transakce účastní oba manželé-prodávající.

Dokumenty pro ověření vlastnictví

Zda je objekt ve společném vlastnictví, si můžete ověřit pomocí těchto dokumentů:

• výpis z USRN;
• dokument potvrzující vlastnické právo k nemovitosti;
• Kupní smlouva nebo jakýkoli jiný dokument, na základě kterého prodávající získal vlastnictví k nemovitosti;
• pasy manželů/manželek účastnících se transakce;
• oddací list – lze jej objasnit s pomocí notáře, protože má právo vyžádat si údaje z oddacího listu prostřednictvím matričního úřadu;
• manželská smlouva (pokud existuje).

V dokumentu potvrzujícím státní registraci vlastnického práva k bydlení mohou být jako vlastníci uvedeni oba manželé nebo jeden z nich. V druhém případě neexistuje žádná záruka, že se jedná o osobní majetek, i když existují výjimky.

Prodej bytu (foto: kreditovich.com)

Pro objasnění této nuance je vhodný výpis z Jednotného státního katastru nemovitostí. Právníci doporučují si jej vždy objednat, protože osvědčení o vlastnictví nestačí pro úplné posouzení rizik. Zůstává u majitelů i po prodeji nemovitosti. Výpis obsahuje spolehlivé informace o nemovitosti a jejích majitelích. Je důležité, aby osobní údaje účastníků transakce odpovídaly informacím z výpisu.

Důležité jsou i další výše uvedené dokumenty. Pozornost je třeba věnovat podkladu pro převod nemovitosti na prodávající. Může se jednat o kupní smlouvu, dědický list nebo podobný dokument.

Je důležité objasnit, zda manželé-prodávající uzavřeli manželskou smlouvu. Pouze to nakonec plně objasní formu vlastnictví. Manželská smlouva umožňuje téměř jakékoli možnosti vlastnictví nemovitostí, včetně toho, že majetek nabytý během manželství není majetkem nabytým společně.

Při koupi bytu do společného vlastnictví od manželů je důležité, aby se kupující ujistil, že prodávající jej společně nabyli během manželství a neuzavřeli manželskou smlouvu.

Po ověření tohoto bodu kupující uzavře obchod s 1 nebo 2 manželi najednou. Pokud je pouze jeden prodávající, je požádán o notářsky ověřený souhlas s provedením transakce. Díky tomu jsou vyloučeny nároky na vlastnictví nebo zpochybnění práv kupujícího k nemovitosti v budoucnu. V důsledku toho je smlouva podepsána a zaregistrována u Rosreestru. Druhý uvedený postup zahrnuje zaplacení státního poplatku.

Společné vlastnictví bytu – co to je?

Toto je nejběžnější formát společného vlastnictví nemovitostí. Společnou formu často používají manželé. V jiných případech si vlastníci rozdělují povinnosti a práva k nemovitosti mezi sebe v pevných podílech.

Sdílené vlastnictví (foto: novostroyki-anapy.ru)

V tomto případě je každému vlastníkovi přidělen určitý podíl na nemovitosti, odpovídající například jeho finančnímu vkladu při koupi. Není nutné, aby podíly všech vlastníků byly stejné. Legislativa nestanoví omezení, kolik vlastníků může mít byt a na jakou velikost podílů mají nárok. Například jedna osoba může vlastnit 3 % bytu.

Správa nemovitostí se provádí na základě dohody mezi všemi vlastníky. Obsahuje postup pro provádění všech nezbytných úkonů a také upravuje, jak vlastníci konkrétního podílu nemovitost užívají. Pokud se vlastníci nedohodnou, řeší se spor mezi nimi soudně.

Výhody a nevýhody sdíleného vlastnictví

Výhody jsou následující:

• každý majitel obdrží svou vlastní kopii dokumentů k bytu;
• majetek není zabaven v rámci soudního řízení s žádným z vlastníků. Ostatní vlastníci podílů si zachovávají svá práva, zabaven bude pouze podíl osoby, která porušila zákon;
• Každý vlastník má možnost volně nakládat se svým podílem na nemovitosti. Má právo jej darovat, prodat nebo odkázat jako dědictví. Není třeba se o tom dohodnout s ostatními vlastníky. Stačí je o svém záměru informovat, protože mají přednostní právo na koupi uvolněné části bytu.

Mezi nevýhody patří následující body:

• Podíl na bydlení se ne vždy rovná pokoji. Faktem je, že rozdělit obývací pokoje podle podílů je často nemožné kvůli jejich rozloze. Kromě toho existují společné prostory, které také často nejsou fyzicky rozděleny podle podílů;
• Na společné vlastnictví se vztahují určitá soudní omezení. Pokud je vedeno řízení s jedním z vlastníků, může soud zabavit jeho podíl z důvodu dluhů nebo uložit zákaz transakcí s nemovitostí. To způsobuje ostatním vlastníkům zbytečné nepříjemnosti;
• Každý z vlastníků podílů má právo pronajímat byt nebo do něj usadit jakékoli osoby bez souhlasu ostatních vlastníků. To je často příčinou konfliktů;
• Pokud není možné dohodnout se s ostatními vlastníky na postupu užívání bytu a je fyzicky nemožné oddělit svůj podíl, jedinou možností je dohoda prostřednictvím soudu. To je doprovázeno dodatečnými finančními a časovými výdaji.

Uvedené nevýhody se často vyskytují, když vlastníci akcií nejsou blízko sebe.

Jak zaregistrovat společné vlastnictví bytu a jak se podíly zřizují

Pokud nemovitost zdědí více osob, zůstavitel ji rozdělí na podíly dle vlastního uvážení. Pokud jsou podíly přidělovány v privatizovaných bytech, jsou rovnoměrně rozděleny mezi všechny vlastníky.

Tito majitelé se však mohou na jejich úpravě dohodnout, pokud k tomu existují odpovídající důvody. Například pokud jeden z vlastníků provedl opravy na vlastní náklady a potvrdí to účtenkami, má právo požadovat větší podíl.

Při diskusi o tom, jaké druhy podílů v bytě existují, je důležité vzít v úvahu, že se ne vždy rovnají celé části nemovitosti. Například pokud je třípokojový byt rozdělen mezi 5 vlastníků, tito nedostanou samostatný obytný prostor. Společné prostory je také často nemožné rozdělit. Podíl je proto v první řadě hlasovacím právem při správě bytu.

Rozdělení bytů na podíly (foto: kakiedoki.ru)

V nemovitosti, která není rozdělena na podíly, si můžete určitou část přidělit, abyste ji vlastnili plně. Tato možnost je však často vhodná pouze tehdy, je-li možné zařídit samostatný vchod, obytný prostor, kuchyň a koupelnu. Jedná se však o složitý a nákladný proces a nové příčky by neměly způsobovat nepohodlí ostatním obyvatelům.

Přidělení podílu je možné se souhlasem ostatních vlastníků. Pokud toho nelze dosáhnout, zbývá pouze soudní cesta.

Koupě podílu na bytě

Pokud je byt podle dokumentů ve společném vlastnictví, měli byste k transakci přistupovat opatrně. Při plánování koupě celé nemovitosti stačí pozvat všechny vlastníky podílů a uzavřít s nimi jednu DCT, která se následně zaregistruje u Rosreestru.

Pokud je zakoupena pouze jedna z akcií, musíte se nejprve ujistit, že se ostatní vlastníci vzdali svého přednostního práva na její koupi. V takovém případě je musí prodávající informovat, ale nemusíte obdržet odpověď: ignorování nabídky se považuje za odmítnutí.

Je důležité, aby prodávající sdělil ostatním vlastníkům skutečnou cenu svého podílu a také popsal všechny nuance transakce. V opačném případě mají spoluvlastníci podílů právo převést vlastnictví zakoupeného podílu na sebe prostřednictvím soudu, poté co za něj zaplatili.

Shrnutí

Pokud hovoříme o rozdílu mezi společným vlastnictvím a společným podílovým vlastnictvím, pak se v první řadě zdůrazňují podmínky pro nakládání s objektem. Prodávají se v různých pořadích, v závislosti na formátu vlastnictví se vybírají další postupy, kterými bude kupující a prodávající muset projít.

Společné vlastnictví znamená, že všichni vlastníci jednají společně nebo se alespoň mezi sebou dohodnou na prodeji, darování a dalších transakcích s nemovitostí. V rámci společného vlastnictví má každý vlastník právo volně nakládat se svým podílem na nemovitosti, ale ostatní vlastníci podílů mají přednostní právo na koupi.

Při koupi domu ve společném nebo sdíleném vlastnictví je důležité pečlivě prostudovat dokumenty. Takové objekty se často objevují v podvodných schématech, kdy člověk zaplatí za nemovitost, ale nakonec o ni přijde soudní cestou.