Prověření venkovského domu před koupí: Tipy od profesionálů

Pokud kupujete dům na sekundárním trhu, mějte na paměti: takové vlastnosti mohou být plné nezjevných problémů. Pak o sobě samozřejmě dají vědět, ale to už bude pozdě. Říkáme vám, na co si dát pozor, abyste nelitovali vynaložených peněz a nezkrachovali při opravách.

Fóra venkovských staveb jsou plná zpráv, ve kterých si noví majitelé domů stěžují na různé problémy, které se objevily po koupi. Přitom na promítání bylo samozřejmě vše vynikající a nic nenaznačovalo potíže. Zde je klasický příběh, který vyprávěla čtenářka časopisu Tsian.Magazin Elena Pesková: „Před dvěma lety jsme s manželem chtěli daču – pandemie právě utichla a my jsme si uvědomili, že nutně potřebujeme nějakou venkovskou základnu. Myšlenka výstavby byla okamžitě opuštěna: fronty pro vývojáře v té době byly prostě šílené! Kromě toho jsem se nechtěl motat v blátě, kontrolovat kvalitu práce, vozit v autě nekonečné pytle cementu – obecně dělat vše, co takové akce obvykle doprovází. Začali jsme tedy hledat dům. Bylo tam mnoho pěkných možností, ale každá si měla na co stěžovat. Tak jsme se například podívali na dům vedle moskevského kanálu s původní architekturou: obývací pokoj a kuchyň se nacházely ve druhém patře a v prvním byly sklady, ložnice a koupelny. O patro níže totiž nebyla prakticky žádná okna a to se ukázalo až při prohlížení. Současně byl znám důvod jejich nepřítomnosti: v určitém okamžiku praskla nadace a okna prostě začala vypadávat, takže je majitelé opravili. Ale v oznámení o tom nemluvili a my jsme to z fotografií nepochopili.

Přečtěte si příběh

Jindy jsme dorazili do nově postaveného domu, ve kterém ještě nikdo nebydlel. Zdálo by se to jako ideální možnost – jako by to postavili speciálně pro nás! Ale dům byl vlhký, ale ve skutečnosti se ukázalo, že všechno v něm bylo velmi chatrné. Desky jsou tenké, sloupky u schodů jsou nejlevnější, trubky jsou také super ekonomické, okna jsou jednokomorová. Vzhledem k tomu, že se jednalo o roubený dům, jsme si mysleli, že izolace uvnitř by mohla být nejubožejší – nedej bože, pokud by byla vůbec suchá! Ale nezkontroluješ.

Po prozkoumání tuctu dalších možností jsme našli přijatelnou. Byl to dům z hoblovaného dřeva. Vizuálně je velmi pěkný, kontrola také neprokázala žádné problémy a rodina, která ho prodala, se ukázala jako velmi milá. Názor jsme změnili až mnohem později, když jsme si uvědomili, že dům je jaksi vlhký a příliš studený. Začali jsme pátrat po příčině a našli jsme ji ve zničených podlahách.

Když jsme odstranili linoleum, ukázalo se, že pod ním byla překližka s obrovskými skvrnami plísně – černá, bílá a dokonce i zelená! Pod překližkou byla úplně shnilá podlahová deska a černá shnilá polena. Obecně se podlahy musely vyměnit v celém domě a strávili jsme na tom celé léto a asi 600 tisíc rublů.

Nevolali jsme prodejcům, abychom věci vyřešili – jaký to má smysl? Je to jejich vlastní chyba, nedívali se na to dobře. Zřejmě jim v určitém okamžiku prasklo potrubí a nateklo hodně vody. Možná to bylo v zimě nebo na jaře, kdy majitelé nechodili pravidelně. V důsledku toho voda na povrchu jaksi vyschla a to, co šlo pod linoleum, zničilo podlahu.

Pavel Karabanov, vedoucí oddělení technického dozoru spolkové společnosti Carbonit, která na trhu působí 20 let, zná takových příběhů spoustu. Společnost nedávno uzavřela partnerství se společností Cyan na službě inspekce kvality budov, která vám umožňuje objednat si před nákupem odbornou inspekci domu. Buďte si jistí, že pokud se ve vašem domě vyskytnou problémy, stavební odborníci je najdou. To vám pomůže učinit informované rozhodnutí a v případě potřeby přidat argumenty pro výhodné vyjednávání s prodejcem. Pavel hovořil o nejčastějších problémech, které se mohou skrývat v návrhu zdánlivě nejatraktivnějších domů.

Skryté vady pod povrchovou úpravou/dekorativním nátěrem

Pokud má dům dekorativní fasádu (například obklad) a interiér je dokončen, není možné zkontrolovat jeho nosné konstrukce, rám a výplň. Této pasti využívá zvláštní kategorie vychytralých „ploutvových“ prodejců, kteří levně vykupují staré domy ve špatném stavu, oblepují je krásnými, avšak cenově velmi příznivými fasádami a prodávají je nezkušeným kupcům. Zároveň se v dřevěných stěnách mohou skrývat shnilé rámové prvky a v kamenných domech lze nalézt plísně, plísně a další problémy. Odebrat vlastníka dokončení samozřejmě, nebude fungovat, takže musíte použít tři metody: 1. Pokud je možné odstranit alespoň některé prvky bez ztráty, pak jsou odstraněny a poté vráceny zpět. To je možné například v případě, že jsou fasádní panely připevněny samořeznými šrouby. 2. Můžete použít nástroje – například endoskop, který umožňuje zkoumat těžko dostupná místa malým otvorem. A GPR je druh ultrazvuku pro povrchy: s jeho pomocí můžete zjistit, zda jsou ve zdi nebo pod domem dutiny. 3. Dávejte pozor na nepřímé znaky. Samozřejmě jsou jich desítky a dokonce stovky, takže lidé se zkušenostmi je vidí mnohem lépe. Zde je jen několik bodů, které je třeba zvážit:

• stopy šmouh – bez ohledu na to, kde: pod dekorativním panelem, jen na stěně atd.;
• bobtnání povrchů podlah a stěn;
• skříně, panely a obrazy na podivných místech.

Skříň však může být umístěna na zcela logickém místě, ale vykonávat dvě funkce najednou – přímou a dekorativní. Každopádně stojí za to se na to podívat.

Pavel Karabanov, vedoucí technického dozoru společnosti Carbonit:

— Hledali jsme příčinu problémů se založením jednoho venkovského domu. Sedm domů přes ulici procházelo hydroizolací suterénu. Stavaři při tom omylem ucpali koryto podzemní řeky, ta obešla sedm sousedů a vyšla přesně do sklepa naší budovy. Tlak této řeky byl tak silný, že zničil základovou desku.

Nerovnoměrné sedání základů

Šikmé povrchy, nerovnoměrné sedání, nemožnost otevřít dveře a/nebo okna – to vše může být důkazem deformace základu a může vést ke strukturálnímu poškození budovy. Inženýrské systémy také trpí: například potrubní spoje mohou prasknout a prosakovat.

Základna domu musí být ve stejné rovině a to se kontroluje například úrovní budovy.

Pavel Karabanov, vedoucí technického dozoru společnosti Carbonit:

— V jedné z moskevských oblastí si lidé začali stěžovat na problémy s nadací. Začali jsme pátrat a ukázalo se, že 30 (třicet!) km daleko byl vyhlouben lom. V důsledku toho zmizela spodní voda ve všech okolních oblastech. Někde se tvořily dutiny, jinde se naopak zvýšil tlak půdy. Tato nerovnováha ovlivnila základy, nacházející se, připomínám, 30 km daleko.

Hydroizolace základů

Ve starých domech byla hydroizolace suterénu (sklepy byly zpravidla postaveny z betonových bloků) vyrobena z jakýchkoli dostupných materiálů – například střešní lepenky nebo tmelu. V průběhu let se tyto materiály stávají zcela nepoužitelnými a vše se musí kompletně předělat.

Vzhledem k tomu, že moderní materiály se dříve či později zhorší, lidé stále častěji sklepy úplně opouštějí. Ale přesto, dokud existují, jsou vždy doprovázeny nějakými problémy.

Mohou být:

• sezónní, kdy při tání sněhu stoupá hladina podzemní vody a vlhkost zaplavuje stěny;
• trvalé, kdy voda celoročně vstupuje do sklepa a může tam stát roky.

Pokud je dům podsklepený, ale nejsou vidět žádné záplavy, má smysl použít vlhkoměr a postarat se o to, abyste měli příjemnou výjimku. Zároveň je nutné zkontrolovat nejen a ne tolik samotný suterén, ale obytné podlahy.

„Koupili jsme nepříliš mladý dům v chatové vesnici v oblasti Klyazma. I přesto, že nákup byl poměrně drahý, nevolali jsme odborníky. Bylo vidět, že prodejci si kdysi postavili dům a ani tehdy zjevně nešetřili. Takže, uvažovali jsme, postavili jsme to svědomitě.

Problém přišel z ničeho nic: zpod dubové omítky. Tato moderní omítka je jemná a sebemenší kousíček vás okamžitě upozorní na netěsnosti. A před 15-20 lety to zavedli po staletí. Ve výsledku to fungovalo jako jakási hydraulická bariéra a maskované zaplavení, které jsme museli sami a s velkými náklady odstranit.“

Systém krokví

V 90 % případů se střechy nepoužívají a je velmi obtížné se k nim dostat za účelem kontroly stropního prostoru.

Pokud existuje podkroví, nejčastěji se objevují následující problémy:

1. Poškození dřevěných konstrukcí – zejména pokud nebyly předem ošetřeny protipožárními a bioochrannými směsmi. Postupem času takové dřevo začne strádat rychleji než kdekoli jinde v domě. Podmínky jsou k tomu ideální: pod střechou může být vlhko a podle fyzikálních zákonů teplo stoupá vzhůru. Vzhledem k tomu, že zatížení těchto konstrukcí je vyšší (nezapomeňte na sníh), hniloba a plísně mohou vyvolat nouzové situace.

2. Nedostatek kvalitní izolace proti větru a vlhkosti nebo jejich nesprávné použití. Fólie byly například položeny na špatné straně nebo pracovníci zapomněli přelepit švy překrývajících se fólií (což znamená, že neexistuje žádná izolace). V důsledku toho je střešní rám vystaven nadměrné vlhkosti.

3. Nesprávně smontované součásti systému krokví. Taková konstrukce nemusí vydržet zatížení – pak se střecha pod tíhou sněhu propadne nebo dokonce zlomí.

4. Při kontrole je důležité pomocí vlhkoměru posoudit úroveň vlhkosti jak pod střechou, tak v samotných dřevěných konstrukcích. Spolehlivost šroubových spojů můžete zkontrolovat také pomocí momentových klíčů. Dřevo je živý a poměrně mobilní materiál, takže se časem může něco uvolnit.

O tom, že střechou zatéká, svědčí nejen zjevné kapky, ale i skvrny na fóliích.

„Měl jsem štěstí: přesto jsem před nákupem zavolal specialistům a našli problém na místě, na které bych myslel jako poslední. Při zkoumání systému krokví odborníci věnovali pozornost úbytku – to je kůra, která nebyla odstraněna z dřevěných prvků. Utrhli kus a pod ním byla celá kolonie hmyzu.”

Většinu problémů se střechou lze vyřešit pouze demontáží – to znamená, že střecha bude muset být demontována zcela nebo částečně, což je drahé a obtížné. Místní opravy se zpravidla ukazují jako dočasné opatření.

Ochrana dřevěných prvků

Pokud je dům postaven smíšenou technologií – například část je betonová a druhá část dřevěná, musí být spoje různých materiálů propracovány speciálním způsobem. V opačném případě může časem začít jak fyzikální, tak chemická interakce, což má za následek, že návrh bude méně spolehlivý.

Výše jsme zmínili, že dřevěné konstrukce musí být ošetřeny protipožární a bioochranou. To platí nejen pro systém krokví, ale také pro všechny ostatní konstrukční prvky.

Ochranné sloučeniny mají zpravidla jasnou barvu, takže v moderních domácnostech je snadné určit, zda byl tento postup proveden nebo ne.

Ve starých domech je to obtížnější: dřevo pak kvůli ochraně pálili kahanem nebo mazali například odpadním strojním olejem.

Pavel Karabanov, vedoucí technického dozoru společnosti Carbonit:

— Poměrně častým problémem dřevěných srubů jsou brouci. Jejich stopy jsou dobře viditelné na dřevěných površích. Špatná zpráva: Pokud je váš domov zamořený hmyzem, žádná léčba nepomůže. Obvykle jsou napadeny všechny sousední dřevěné budovy. V takových případech musíte jednat radikálně a začít s kácením napadeného lesa, který se s největší pravděpodobností nachází poblíž.

Závady v inženýrských sítích

Inženýrské sítě vyžadují pravidelnou údržbu, protože všechny mají tendenci časem chátrat: něco vyschne, něco se natáhne, něco praskne. Někdy se zdá, že negativní efekt je minimální – lžička denně, žádný velký problém.

Ve skutečnosti zde platí rčení „voda opotřebovává kameny“ v tom nejdoslovnějším smyslu. Dokonce i čajová lžička, ale pravidelná lžíce nezamýšlené tekutiny může zničit základ, strop a jakoukoli další součást.

Pokud navíc něco pravidelně uniká, je velká pravděpodobnost, že v systému klesne tlak, a to snižuje jeho účinnost. Mimochodem, je to tlak v potrubí, který může naznačovat přítomnost problému: pokud nedrží, znamená to, že někde uniká nebo je vadné čerpadlo.

Minimální seznam úkolů při kontrole u specialistů vypadá takto:

1. Zapněte systém vytápění a zásobování vodou.

2. Zhodnoťte jejich provoz (je v kohoutku voda, je teplo přiváděno do baterií).

3. Zkontrolujte funkci tlakoměru (nejefektivnější je to udělat den po spuštění).

4. Ujistěte se, že v potrubí není vzduch.

5. Hledejte stopy netěsností na všech spojích bez výjimky.

6. Zkontrolujte termokamerou, zda je okruh vytápěné podlahy vytápěn rovnoměrně.

7. Posuďte výkon septiku:

• je to naplněné vodou?
• zda fungují provzdušňovací čerpadla, bublá systém (takže je nasycený kyslíkem nezbytným pro práci);
• je tam zápach z kanalizace?
• Je voda v přihrádce, která je pro ni vyhrazena, čistá?

Volitelně se můžete podívat do podkladů k septiku a zjistit, jakou má kapacitu a na jakém podkladu je instalován. Pokud není základ, septik nakonec zmizí ze země.

8. Zkontrolujte provoz klimatizace:

• existují inspekční poklopy, kde jsou umístěny, je k nim přístup a co se v nich děje;
• jaký typ sifonu se používá a v jakém je stavu;
• kam vedou drenážní trubky, jsou zanesené a odchází z nich voda?
• funguje systém pro chlazení a topení?

Musíte se ujistit, že se klimatizace nejen zapíná, ale plní své funkce a například z ní neuniká freon.

Kontrola klimatizace by měla trvat alespoň hodinu, aby se kondenzace stihla rozvinout – odborník by měl vidět, kam až jde. Stává se, že drenážní potrubí se nachází ve stěně a časem se ucpe. Voda přes něj již neprojde a začne odkapávat ze samotného bloku. V tomto případě budete muset demontovat zeď, abyste situaci napravili.

9. Posouzení provozu elektrických sítí:

• v domě nejsou žádné obnažené dráty;
• nic není zkratováno, kontrolky neblikají, při zapnutí zařízení nejsou vyražené zástrčky;
• vše je podepsáno v elektrickém panelu (čtěte: je jasné, který stroj je zodpovědný za kterou zónu).

Neopatrnost v této věci není porušením nebo jasným znakem problémů, ale může naznačovat, jak úzkostliví jsou majitelé ve vážných věcech.

„Koupili jsme dům. Začali s technikem kontrolovat – vše se zdálo být v pořádku. A pak zapnul rychlovarnou konvici a myčku zároveň a hned vyjely špunty! Zkoušeli jsme to s pračkou – stejný příběh. Obecně platí, že kabeláž ponechala mnoho požadavků. Pravda, koupili jsme dům, ale se slevou za předělání elektrického systému.“

Vyprávěné příběhy a situace jsou jen špičkou ledovce. Pokud se chcete vyhnout velkým výdajům na přestavbu, nešetřete kontrolou a kontaktujte specialisty předem!

Zažili jste někdy podobné situace? Jak jste je vyřešili?