Nemovitosti v zahraničí: čtyři země pro jasné investice

Letos se dramaticky změnily preference ruských investorů v oblasti zahraničních nemovitostí. Kam investovat peníze s minimálními zkušenostmi? Cian.Journal vybral země pro srozumitelné investice.

Turecko Turecko je lídrem v poptávce po zahraničním bydlení ze strany Rusů. Podle Knight Frank se při koupi nemovitostí v Antalyi nebo Istanbulu stará pouze každý desátý Rus o zhodnocování svých financí. Většina z nich považuje bydlení zde za rekreační nemovitost: dobré klima, levné produkty a příznivý směnný kurz turecké liry dělají z této země ideální místo pro dovolenou a práci na dálku. Nejoblíbenějšími lokalitami mezi Rusy jsou Istanbul, Alanya a Antalya. Od února se zde bydlení podle expertů stalo přibližně dvojnásobně dražším. Stále však zůstává mnohem dostupnější než v Moskvě a Petrohradu. Nákup bydlení k dlouhodobému pronájmu v Turecku přináší v průměru 5–8 % ročně, odhaduje skupina Propriété Générale. Výnosy z krátkodobého pronájmu dosahují 8–12 % ročně. Jak nakupovat? Turecko je na seznamu zemí spřátelených s Ruskem, což znamená, že naši krajané nemají žádné problémy ani s koupí bydlení, ani s papírováním. Pro uzavření obchodu potřebuje investor získat daňové číslo, které je obdobou ruského DIČ. K tomu potřebuje zahraniční pas (se kterým investor alespoň jednou vstoupil do Turecka), potvrzení místní adresy v Turecku, jména a kontaktní údaje rodičů. Poté je třeba si otevřít účet v místní bance, a to buď osobně, nebo prostřednictvím zástupce, na základě plné moci. Mimochodem, na tureckém trhu je nyní mnoho rusky mluvících realitních makléřů-zprostředkovatelů: po těchto službách je poptávka. Podvodníci tedy nespí a existují desítky podvodných schémat. Patří mezi ně byty v zástavě, prodej několika kupujícím a cizí nebo neexistující byty. Pokud neznáte jazyk, je lepší mít vlastního tlumočníka, radí Propriété Générale Group. Podle tureckého práva musí být kupní a prodejní transakce doprovázena tlumočníkem, kterého zajistí turecká strana. Je lepší okamžitě pochopit, o čem se v transakci jedná, abyste to později nemuseli zpochybňovat kvůli nesprávnému překladu. Schéma koupě je známé: kupující složí zálohu, cena je stanovena a právník sepíše kupní smlouvu. Po jejím podpisu se kupující zavazuje provést zálohu. Zbývající částka se platí při převodu listu vlastnictví. Měnou koupě je turecké liry, dolary a eura. Můžete také převést rubly s konverzí – tuto službu poskytují některé turecké banky. Musíte si otevřít účet v místní bance a převést na něj finanční prostředky z ruské banky, která není pod sankcemi a funguje prostřednictvím systému SWIFT. Co je to? Za 11 milionů rublů (cena jednopokojového bytu v Moskvě) si můžete v Turecku koupit několik vynikajících apartmánů u moře. „Bydlení v Turecku nejsou malé garsonky, ale apartmány v evropském stylu s velkým kuchyní-obývacím pokojem a jednou nebo více ložnicemi,“ říká Ivan Jarinkovskij, senior partner a spolumajitel skupiny Propriété Générale. „S malým rozpočtem se můžete stát majitelem bytu o rozloze 50–70 metrů čtverečních s jednou ložnicí v uzavřeném rezidenčním komplexu s vlastním bazénem v areálu.“ Například: v provincii Mersin se cena bytů v docházkové vzdálenosti od moře pohybuje na 60–70 tisících dolarů. V Alanyi lze jednopokojový byt koupit za 80–90 tisíc dolarů. V Ankaře a Istanbulu jsou ceny vyšší, ale stále nejméně poloviční oproti Moskvě.

„Zajímavou investiční možností v Turecku pro investory z Ruska by mohla být koupě podílu v hotelových komplexech, aparthotelech nebo apartmánu v rezidenčním komplexu, který spravuje profesionální společnost. Výnos z investice do takových aktiv je 7–9 % ročně. Zároveň tato investiční možnost přináší stabilní příjem v cizí měně a nevyžaduje účast na správě: správcovská společnost se o vše postará.“ Ivan Jarinkovskij, senior partner a spolumajitel skupiny Propriété Générale

Spojené arabské emiráty Spojené arabské emiráty jsou druhou nejoblíbenější zemí mezi Rusy investujícími v zahraničí. Poptávka po bydlení od března prudce vzrostla a stále se drží: stát má loajální daňovou politiku pro investory a firmy, upřesňuje Knight Frank. Země je navíc přátelská k Rusku a naši kupující nejsou omezeni sankcemi. Nákup bydlení v nejoblíbenějším místě, Dubaji, není tak snadný: je pravděpodobné, že budete muset čekat na čekací listině, zaplatit zálohu a čekat na zahájení prodeje. Hlavní nevýhodou Emirátů jsou však ceny: jsou vyšší než v Moskvě. Proto zde investují lidé s vysokými příjmy. Pronájem bytu k dlouhodobému a střednědobému pronájmu v Dubaji vynáší podle skupiny Propriété Générale přibližně 4–6 % ročně. Pokud pronajímáte nemovitost denně v top lokalitě a dobrém komplexu, investor může očekávat 7–9 % ročně. Jak nakupovat? Navzdory loajalitě emirátské vlády vůči Rusům odborníci označují podmínky pro nákup bydlení v zemi za specifické. Například cizinci nearabského původu si mohou v SAE koupit bydlení v omezené oblasti. Pro získání vlastnických práv se nemovitost musí nacházet v tzv. freehold zónách, tedy na územích s volným vlastnictvím nemovitostí. Další nuance: v zemi neexistuje jednotná legislativa v oblasti vlastnictví nemovitostí. Každý ze sedmi emirátů si tuto problematiku na svém území reguluje samostatně. „Dubaj má nejrozvinutější a nejtransparentnější legislativní základnu v oblasti nemovitostí,“ komentuje Ivan Jarinkovskij. „Většina ruských investorů si ji vybírá. Nejoblíbenějšími oblastmi pro investice do nemovitostí mezi našimi krajany v Dubaji jsou Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Mohammed Bin Rashid City.“

Pro uzavření obchodu v Dubaji bude investor potřebovat následující dokumenty:
— cestovní pas (originál);
– vízum, na jehož základě se nachází v SAE;
– potvrzení adresy bydliště v Dubaji;
– podepsané memorandum o porozumění;
— kupní smlouva nebo počáteční smlouva (při koupi nemovitosti ve výstavbě);
— certifikát NOC (No Objection Certificate) – pro druhotné bydlení.

Jinak je vše stejné jako v jiných zemích: záloha, podpis smlouvy, její registrace u pozemkového úřadu. Pokud investor vůbec neplánuje letět do SAE, existuje možnost koupit nemovitost na dálku. Pak se do seznamu dokumentů přidá plná moc pro jeho zástupce, kterým může být například místní realitní makléř. „Nemovitosti v SAE lze zakoupit prostřednictvím systémů Bitcoin a Ethereum,“ dodává Ivan Jarinkovskij. „Celý proces trvá několik minut, lze jej provést kdykoli a odkudkoli na světě.“ Podmínky pro nákup nemovitostí za dolary a eura jsou stejné jako v Turecku: z Ruska lze peníze převádět pouze bankovním převodem. V Dubaji je převod peněz z rublů na dolary možný pouze prostřednictvím jedné banky. Co je to? Nemovitosti v Emirátech jsou drahé: za cenu moskevského jednopokojového bytu si nekoupíte ani garsonku podobné velikosti. Ale tam takových prakticky není: byty v Emirátech se svými parametry blíží evropským – s velkou kuchyní s obývacím pokojem a jednou nebo více ložnicemi. Skupina Propriété Générale uvádí jako příklad byty v dokončeném rezidenčním komplexu v centru města, který se nachází v těsné blízkosti slavného mrakodrapu Burdž Chalífa, nákupního centra Dubai Mall a mezinárodního letiště v Dubaji. Cena pozemku začíná na 280 450 dolarech. A cena jednopokojového bytu v sousedním komplexu s výhledem na Burdž Chalífu a kanál začíná na XNUMX XNUMX dolarech. Bělorusko Bělorusko je nejbližším sousedem s pochopitelnými trhy, zákony a bez jazykové bariéry. Je to nejpřátelštější země, ale většina zahraničních značek, které opustily Rusko, zde působí – od McDonald’s po Zaru. Realitní makléři v posledních týdnech zaznamenali prudký nárůst zájmu o běloruské nemovitosti. Kupujícími jsou ekonomicky aktivní Rusové, kteří chtějí ušetřit peníze, a také ruští důchodci s kořeny v Bělorusku, kteří si zde kupují venkovské domy pro klidný život. Rusové se nejvíce zajímají o nemovitosti v Minsku, ale i v Brestu, Vitebsku a Grodně. U našich krajanů jsou oblíbené byty v centru města (například byty „stalinského typu“) a nové moderní rezidenční komplexy. Jak nakupovat? Pro cestu do Běloruska nepotřebujete vízum. A při koupi domu mají občané Běloruska a Ruska stejná práva, uvádí Realt, realitní platforma v sousední zemi. Nuance se týkají pouze soukromého vlastnictví půdy: cizinec může vlastnit půdu pouze na základě nájemní smlouvy. Pokud mluvíme o venkovském domě, je poskytována na 99 let. Ale de facto právo vlastnictví půdy v Bělorusku neposkytuje žádné výhody oproti nájmu. Existují potíže s převodem peněz z jednoho účtu na druhý, říkají odborníci, ale přesně to je případ, kdy lze platit v hotovosti, včetně rublů. „S přepravou peněz přes hranice obvykle nejsou žádné problémy,“ zdůrazňuje Realt. Ч můžu si to tedy koupit? V posledních několika letech ceny bydlení v Bělorusku, na rozdíl od Ruska, klesaly. Realitní makléři nyní čekají, až se kyvadlo vrátí zpět, zejména na pozadí rostoucího zájmu Rusů. Počet transakcí kupoprodaje bytů v Minsku v červnu 2022 byl tak rekordní za sedm let a výstavba nových bytů je velmi aktivní. Za cenu moskevského jednopokojového bytu si můžete koupit třípokojový byt s rekonstrukcí nebo dokonce chatu na předměstí Minsku. Realt spočítal: 11 milionů rublů (cena moskevského jednopokojového bytu) je 500 tisíc běloruských rublů. Tolik stojí třípokojový byt v Minsku o rozloze asi 90 metrů čtverečních v novém rezidenčním komplexu s kompletní úpravou a nábytkem, nebo moderní chata s úpravou a nábytkem v nejbližším předměstí Minsku, stejně jako řadový dům v Brestu nebo Grodně. Gruzie Gruzie zůstává mezi investory oblíbená: objem přímých zahraničních investic se v roce 2022 ve srovnání se stejným obdobím loňského roku téměř čtyřnásobně zvýšil a dosáhl 568,2 milionu dolarů, říká Marina Laškevičová, přední odbornice společnosti BuyBuyHouse. Díky tomu se HDP Gruzie v červenci zvýšil o 7 %. Ceny bydlení také rostou. Cena nemovitostí v Tbilisi se na jaře zvýšila o 10,7 % ve srovnání s loňským rokem a cena nájemného až o 83,7 %. Díky tomuto rozdílu je koupě domu v gruzínské metropoli výhodná, zejména proto, že sem mnoho lidí přijíždí žít a pracovat: poptávka po jarním návalu poněkud klesla, ale zůstává stabilní. Rusy láká absence jazykové bariéry, loajalita místních obyvatel a transparentnost podnikání v zemi. Jak nakupovat? Ruský investor má právo koupit nemovitost v Gruzii bez jakýchkoli byrokratických komplikací, stejně jako investor z jakékoli jiné země. Přestože je gruzínský trh s nemovitostmi obecně poměrně bezpečný (existuje jen málo případů podvodů a klamání), odborníci doporučují najmout si místního realitního makléře nebo právníka, který pomůže ověřit právní čistotu bytu na sekundárním trhu. Další postup koupě se také příliš neliší od ruského modelu: pokud je vybrána novostavba, je uzavřena předběžná kupní smlouva, pokud je vybrána vedlejší, smlouva je podepsána za přítomnosti tlumočníka, ze všech dokumentů bude kupující potřebovat pouze cestovní pas. Nemovitosti je však možné koupit i na dálku, a to po vydání plné moci zprostředkovateli. Nemovitosti v Gruzii si můžete koupit za dolary, eura a lari, za hotovost i bezhotovostní platbu – neexistují žádná omezení. Z Ruska si však můžete vyvézt hotově maximálně 10 tisíc dolarů. Co je to? Trh je reprezentován především apartmány a apart-hotely, které mají hotelovou infrastrukturu: bazény, obchody, restaurace. Michel Kaza, zakladatel a generální ředitel společnosti Leo Group, říká, že se na trhu v poslední době objevil další typ populárních a výnosných nemovitostí pro investice – resorty. Jedná se o malé resortní hotely s duplexy – investoři je kupují a převádějí je do správy správcovské společnosti. Turistický tok je velký: rekreanti přijíždějí z více než 35 zemí, fungují mezinárodní rezervační systémy hotelů. Ziskovost takových nemovitostí je dnes 6-10 % ročně. Cena 1 m² je 1850 dolarů, plocha je od 80 m². To znamená, že peníze z prodeje moskevské „odnušky“ jsou na takovou investici docela dost. „Do roku 2030 plánuje Gruzie stát se jednotnou turistickou oblastí, což je výhodné jak pro samotnou zemi, tak pro ty, kteří do ní investují,“ říká Michel Kaza. Bydlení je ještě levnější. „Dnes je průměrná cena za metr čtvereční bydlení v Tbilisi 1 dolarů,“ upřesňuje Marina Laškevič. „Průměrné nájemné za metr čtvereční v Tbilisi je 899 dolarů.“ Kam jinde můžete investovat? Seznam zemí, kde Rusové kupují nemovitosti, se neomezuje pouze na ty, které jsme probrali. Knight Frank uvádí, že nemovitosti v Srbsku jsou mezi Rusy oblíbené (byt v novostavbě lze koupit za 3,5–4 tisíce eur za 1 m²) a lokality, kde si ruští investoři mohou koupit bydlení při převodu finančních prostředků mimo Rusko, zahrnují Kypr, Španělsko a Portugalsko. „Kromě toho začaly přicházet poptávky i po exotických lokalitách, jako je Thajsko, Bali, Argentina,“ dodává Marina Šalajevová, regionální ředitelka pro zahraniční nemovitosti a soukromé investice ve společnosti Knight Frank Rusko. „Nyní chce mnoho lidí rychle získat nemovitosti v zahraničí, diverzifikovat své portfolio a vzhledem k obecné nestabilitě se investoři snaží co nejrychleji činit rozhodnutí.“ Zároveň odborníci připomínají, že při nákupu nemovitostí v zahraničí existují rizika. Situace ve světě je nestabilní – neexistují žádné záruky, že proti Rusům nebudou zavedeny nové sankce. Ruští investoři by to měli mít na paměti a vybírat investiční oblasti s opatrností.