Darování nemovitostí: vlastnosti a jak jej správně formalizovat — ro

Darovací smlouva je dokument, který vám umožňuje oficiálně převést majetek na jinou osobu jako dar. Někdy se tomu říká darovací smlouva, ale z právního hlediska je to nesprávné. Definice darovací smlouvy je stanovena v článku 572 občanského zákoníku Ruské federace.

Tento dokument specifikuje, kdo co a komu dává. Musí být podepsán dárcem i příjemcem, jinak je smlouva považována za neplatnou. Dokument je považován za neplatný i v jiném případě: pokud se ukáže, že příjemce je povinen v reakci na dar převést peníze nebo jiný majetek. Taková transakce se považuje za fiktivní. Toto je uvedeno v článku 170 občanského zákoníku Ruské federace.

Registrace transakcí ve službě Kontur.Real Estate

EP se vydávají online do 10 minut. Cena podpisu je zahrnuta v ceně registrace a nezávisí na počtu účastníků transakce.

Kdo může být dárcem a příjemcem?

Dárcem může být pouze vlastník nemovitosti. Vlastnické právo musí být zapsáno v Jednotném státním katastru nemovitostí. Transakci může uzavřít pouze dospělý, způsobilý a duševně způsobilý dárce. Byt nebo dětský podíl lze darovat pouze se souhlasem orgánů opatrovnictví a svěřeneckého fondu. Smlouvu uzavře zákonný zástupce nezletilé osoby. Samotná smlouva musí být notářsky ověřena.

Příjemcem může být kdokoli. Byt může být darován příbuznému, příteli, organizaci, a dokonce i státu. Pro zdravotníky, zástupce vládních orgánů a sociální ochrany existují omezení. Nemohou nemovitost obdržet darem od svěřence ani za plnění svých úředních povinností. Mohou ji však jednoduše obdržet od příbuzného nebo přítele.

Organizace může přijmout dar od jednotlivce, pokud to její zákonné dokumenty umožňují. Komerční organizace si však mají zakázáno vzájemně darovat nemovitosti.

Jak sepsat darovací smlouvu na byt

Od 13. ledna 2025 musí být darovací smlouva o nemovitosti ověřena notářem, a to i v případě, že příjemce a příjemce jsou příbuzní. Proto ji nebude možné sepsat samostatně. Toto je uvedeno v zákoně č. 459-FZ. Změnil odstavec 3 článku 574 občanského zákoníku Ruské federace. To bylo provedeno za účelem ochrany lidí před podvodníky.

Pro formalizaci transakce u notáře budete potřebovat pasy obou stran a výpis z Jednotného státního rejstříku nemovitostí nebo osvědčení o vlastnictví dárce.

Kromě toho můžete potřebovat:

• Souhlas orgánů opatrovnictví a svěřenecké správy. Je nezbytný, pokud je jednou ze stran dohody nezletilá osoba nebo pokud se transakce dotýká jejích zájmů.
• Oficiální souhlas banky, pokud je byt zajištěn hypotékou.
• Kolaudační protokol, technický pas bytu, vysvětlení a půdorys. Nejsou ze zákona povinné, ale mohou být užitečné k předejití případným sporům. Díky těmto dokumentům se příjemce přesvědčí, že byt je v dobrém stavu a neprobíhají v něm žádné nelegální přestavby.

Notář pomůže sepsat smlouvu, ověřit ji a podat žádost o registraci převodu vlastnických práv v Rosreestru. Jakmile budou vlastnická práva převedena na nového majitele, bude moci s nemovitostí nakládat.

Kolik stojí sepsání darovací smlouvy?

Náklady na sepsání darovací smlouvy závisí na ceně nemovitosti, stupni příbuzenského vztahu mezi dárcem a obdarovaným a regionu, ve kterém je transakce uskutečněna. Zde jsou hlavní náklady, které mohou vzniknout:

Výdaje příjemce

Příjemce neplatí za samotný byt, ale musí zaplatit státní poplatek za transakci a v některých případech i daň.

Státní povinnost. Od roku 2025 je to pro fyzické osoby 4 000 rublů, pokud hodnota nemovitosti nepřesahuje 20 milionů rublů. Pokud má nemovitost hodnotu vyšší, bude poplatek činit 0,02 % katastrální hodnoty, nejméně však 0,02 % z ceny transakce a nejvýše 500 tisíc rublů. Výše poplatku je stanovena zákonem č. 176-FZ.

Daně. Příbuzný obdrží byt zdarma, jak je uvedeno v článku 217 daňového zákoníku Ruské federace. Přítel však bude muset zaplatit daň. V roce 2025 činí daň 13 % katastrální hodnoty bytu, pokud je tato hodnota nižší než 2,4 milionu rublů. Pokud byt stojí více, musí příjemce zaplatit:

• 13 % z 2,4 milionu rublů,
• 15 % z částky přesahující 2,4 milionu rublů.

Přiřazuje daň třetím stranám Článek 210 daňového zákoníku Ruské federace.

Výdaje dárce

Dárce bude muset transakci uhradit. Mezi tyto náklady patří:

Notářské ověření. Od roku 2025 je povinné pro uzavření darovací smlouvy. Náklady na notářské ověření jsou stanoveny v článku 333.24 daňového zákoníku Ruské federace. Pokud je ověření ze zákona vyžadováno, činí jeho cena 0,5 procenta z částky smlouvy, nejméně však 300 rublů a nejvýše 20 000 rublů.

Regionální tarify. Jedná se o cenu určitých notářských služeb, kterou stanovuje regionální notářská komora. Zahrnuje právní analýzu dokumentů, poradenství, přípravu dokumentů a jejich kopií a uchovávání dokumentů. Sazba se liší podle regionu. Například v Moskvě je to 9 000 rublů a v Petrohradu 8 000 rublů. Aktuální ceny pro váš region si můžete prohlédnout na webových stránkách regionální notářské komory.

Notářské služby. Cena se odvíjí od regionu a konkrétního notáře. Zahrnuje doplňkové služby, které nejsou zahrnuty v regionálních sazbách. Například návštěvu u notáře nebo další konzultace.

Jak vypočítat náklady na sepsání darovací smlouvy

Podívejme se na příklad:

Jelizaveta vlastní byt v Moskvě, který chce darovat své dceři. Podle realitní makléřky je tržní hodnota bytu 11 milionů rublů. Vzhledem k tomu, že Jelizaveta daruje byt blízkému příbuznému, její dcera nebude muset platit daň z bytu, ale bude muset zaplatit státní poplatek ve výši 4 000 rublů.

Nejobtížnější je vypočítat náklady na notářské ověření. V případě Elizavety to bude 20 000 rublů – to je maximální cena s ohledem na výši smlouvy. Předpokládejme, že Elizaveta neabsolvovala žádné další konzultace od notáře nad rámec těch, které jsou zahrnuty v regionálním tarifu. Vypočítáme si náklady:

Když nemůžete darovat nemovitost

Omezení darování jsou uvedena v článcích 575 a 576 občanského zákoníku Ruské federace. Byt nelze darovat, pokud:

• Je ve společném vlastnictví, ale jeden z majitelů s jeho darováním nesouhlasí.
• Byt patří nezletilému nebo osobě bez právních úkonů. Zákonný zástupce jej nemůže darovat bez souhlasu orgánů opatrovnictví.
• Jedna komerční organizace to chce dát jiné.
• Byt je zajištěn hypotékou nebo jiným způsobem.
• Byt je zatčen.

Zkontrolujte nabídku pomocí služby Expert Check

Shromáždíme informace o majiteli a nemovitosti a poradíme vám o rizicích. Dostupné pro právnické osoby osob

Je možné odstoupit od darovací smlouvy?

Dárce může i po uzavření smlouvy změnit názor a odmítnout převod majetku. Toto právo mu dávají články 577 a 578 občanského zákoníku Ruské federace. Odmítnout můžete v několika případech:

• Životní okolnosti dárce se natolik změnily, že darování nemovitosti výrazně sníží kvalitu jeho života. Například mu vyhořel dům a byt, který dříve nepotřeboval, se stal jeho jediným domovem.
• Obdarovaný se pokusil zabít dárce nebo jeho rodinu, případně jednomu z nich způsobil újmu na zdraví. Pokud dárce při tom zemřel, mohou jeho příbuzní smlouvu napadnout.
• Pokud dárce přežije obdarovaného, může darovací smlouvu zrušit, aby byt nepřešel dědictvím na příbuzné obdarovaného.

Soud může dar zrušit i v případě, že fyzická osoba podnikatel nebo právnická osoba darovala někomu nemovitost šest měsíců před vyhlášením konkurzu.

V případě zrušení daru musí obdarovaný dar vrátit a dárce nemůže požadovat náhradu výdajů. Například notářské výdaje.

Provádějte transakce s nemovitostmi efektivně a bezpečně.

Je možné napadnout darovací smlouvu?

Darovací smlouvu mohou napadnout příbuzní dárce, věřitelé nebo vládní orgány. K tomu se musí obrátit na soud a prokázat jednu z následujících skutečností:

1. Dárce je shledán nesvéprávným nebo nechápal, co dělá. Příklad: V roce 2018 proběhlo u soudu v Ostankinu soudní řízení. Žádali o prohlášení darovací smlouvy za neplatnou, protože dárce trpěl alkoholismem a dokument podepsal pod vlivem alkoholu.
2. Dárce byl podveden nebo donucen uzavřít transakci. Příklad: V roce 2024 Nejvyšší soud Ruské federace projednával případ darovací smlouvy uzavřené podvodně. Majitelka se domnívala, že uzavírá nájemní smlouvu výměnou za slib obdarovaného, že se o ni bude starat. Obdarovaný své povinnosti nesplnil, byt obdržel a okamžitě jej daroval svému vnukovi.
3. Pokud darovací smlouva odporuje normám zákona nebo byla uzavřena bez dodržení nezbytných formálních náležitostí. Příklad: Strany se za účelem uzavření smlouvy neobrátily k notáři.

Často kladené otázky o dárcích

Zde je několik dalších otázek, které se často objevují ohledně darování bytu:

Jaký je rozdíl mezi darovací smlouvou a závětí?

Jedná se o různé dokumenty s různými podmínkami pro převod bytu. Darovací smlouva je platná za života obdarovaného. Smlouva nabývá účinnosti ihned po podpisu a vyžaduje podpisy obou stran. Závěť nabývá účinnosti až po smrti vlastníka a jedná se o jednostrannou transakci: dědic nemusí ani vědět, že něco dědí. Navíc v závěti může vlastník stanovit podmínky, za kterých dědic byt obdrží, a ty budou mít právní sílu. V darovací smlouvě jsou podmínky právně neplatné.

Je možné prodat darovaný byt?

Ano, můžete. Příjemce se stává novým vlastníkem a může s nemovitostí legálně nakládat.

Je možné darovat byt zpět dárci?

Ano, můžete. K tomu je potřeba sepsat novou darovací smlouvu.

Je možné darovat byt v zchátralé budově nebo ve špatném stavu?

Ano, můžete. Darovací smlouvu lze sepsat na jakoukoli nemovitost bez ohledu na její stav. Dárce však musí obdarovaného upozornit na možné vady bytu. Článek 1 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že strany musí jednat v dobré víře. Pokud dárce zatají podstatné vady bytu, bude považován za nepoctivého a samotná transakce bude považována za podvodnou. Smlouva může být zrušena.

Je možné darovat byt zastavený hypotékou?

Ano, můžete, ale potřebujete souhlas banky, která vám úvěr poskytla.

Je možné darovat soukromý dům?

Ano, můžete. Darovací smlouvou lze převést jakoukoli nemovitost.

Co mám dělat s pozemkem, když chci darovat dům?

Pozemek bude převeden na nového majitele spolu s nemovitostmi. Toto ustanovení je uvedeno v článku 35 pozemkového zákoníku Ruské federace.

Je možné odmítnout dar nemovitosti?

Ano, můžete. Jen musíte nepodepsat smlouvu.

Je při darování podílu na bytě nutný souhlas ostatních obyvatel?

Pokud byl byt již rozdělen na podíly, pak souhlas není potřeba. Pokud je byt ve společném vlastnictví, pak bude k darování potřeba souhlas manžela/manželky nebo notářsky ověřená smlouva o rozdělení majetku.

Alexandra Matveeva Editor Kontur.Real Estate